对于first time buyer来说，与estate agent打交道实在是一个比较郁闷的过程，BBC News给大家提供了一个简单扼要的向导来指明在房屋交易过程中买房者所拥有的权利。本文由大家谈编译。

Q: Gazumping是什么，你为什么会遭遇Gazumping？

当你找到合适的房子之后，你开价，卖主接受了你的开价。而后，卖主反悔而接受了别人开出的更高价格，在这种情况下，我们说你被Gazumped了。

遭遇Gazumping除去心理上的郁闷外，你还必须承受经济上的损失，包括律师费，咨询费等。但很遗憾，Gazumping在英格兰，威尔士和北爱尔兰是完全合法的。这并不是你的estate agent在戏弄你，因为法律规定即便你的开价(offer)已经被卖主接受，estate agent还是有责任将所有的别人的开价以书面的形势递交卖主，除非他们接到卖主终止递交的指示。这在Scotland是完全另外一个故事，苏格兰法律规定买卖双方在offer接受时即受到法律的约束，也就是说在苏格兰，Gazumping是违法的。从这一角度来讲，苏格兰法律更偏向于买房者。

Q: 我被告知卖房者收到了一份更高的offer，我应该相信吗？

不能妥善处理报价是estate agent接到最多的投诉。对于买房者来说，卖房者反悔是件非常不愉快甚至心碎的经历。虽然这是有违道理的，但假设你是卖主，如果有人多开两万英镑买你的房子，你也是非常有可能接受新的报价的。根据公平交易办公室(OFT)的规定，estate agent不能误导买房者，也就是说他们不能再每人开高价的情况下告诉你有人开了高价。OFT建议买房者如在交易有任何疑问的情况下提出察看证据的要求。这事实上是非常困难的，特别是你想与你的estate agent保持良好的关系的时候，所以大家谈(www.dajiatan.com/bbs)建议买房的朋友尽量选择有良好信誉的estate agent。

Q: Estate agent有义务向房主转交我的报价吗？

有，对房子的任何一个报价estate agent都会以书面的形式传递到卖主手中，除非买主有特殊的指示，比如不接受低于某个价位的报价。Estate agent有权利不告诉你别人的报价情况。

Q: 我能要求estate agent或是seller把房子撤出市场吗？

不，你不能仅仅因为你不想失去你“梦想”的房子而要求中介或是卖主把房子撤出房市或终止广告。Estate agent受雇于卖主（而不是你）来把房子的价值最大化。

Q: Estate agent有权要求查证你的首期付款(deposit)吗？

是的，在英格兰，威尔士和北爱，estate agent有这个权利，但是他们不能以任何形式持有任何你的资金。首付应当保存在第三方机构，如银行，律师手中。注意，当你把你的首付交给别人的时候必须要得到收据。

Q: Estate agent总是以很有建设性的语言来描述他们代理的房子。这是合理的吗？

他们必须保证他们提供的材料是准确的。

Q: Estate agent会向我收额外的费用吗？

对于买房者，estate agent的服务一般是免费的。对与卖房者，estate agent在提供服务前必须给出准确的收费标准。当无法提供准确费用时，estate agent必需提供准确的收费方案。

Q: Estate agent会因为我不采用他们的Mortgage建议而有意为难我吗？

这是不允许的，estate agent必需平等地对待所有的客户。

Q: 在产生利益冲突的时候，estate agent会如何处理?

如果你在买房/卖房的时候，与estate agent有紧密联系的人（比如亲戚，朋友等）是卖方/买方，该estate agent有义务以书面形式向你通报着一情况。

Q: 如何投诉estate agent?

记住两个非常重要的电话：

The Ombudsman for Estate Agents Scheme: 01722 333306
The National Association of Estate Agents (NAEA): 01926 496800

Q: 我还可以向别的官方机构进行投诉吗？

根据情况，buyer/seller还可以向政府的trading standard department提交投诉。

Q: 我能在哪儿或得更多有用信息呢？

OFT提供免费手册，名为"Using an estate agent"。索取免费手册请致电：0800 3893158，或访问OFT官方网站。